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이문1 주택재개발조합 사업비 급증···비용 부풀리기가 원인
비대위 결성, 조합 집행부 해임 발의 예정
기사입력  2017/01/22 [12:25]   임창용 기자
▲ 재산지킴위는 동대문구청에서 분양가 상승에 따른 조합임원들, 정비업체, 관리책임을 맡고 있는 구청에 항의하는 시위를 벌였다.     © 임창용 기자


비대위
, 조합 집행부 도정법 위반 사업비 부풀려

분양가 폭탄-조합원 5000만원 추가 납부

 

임창용 기자동대문구 이문1재정비촉진구역 주택재개발정비사업이 조합장 등 집행부와 조합원간의 갈등으로 난관에 봉착했다. 분양가 인상을 놓고 조합원의 반발이 거세다. 조합원들은 비대위(재산지킴이)를 결성해 집행부의 일방통행식 운영과 사업비 부풀리기가 현실로 드러났다며 조합장과 이사진의 퇴진 행동에 돌입하며 사태가 일파만파 확산된 상태다.

 

비대위는 조합측이 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)을 위반하면서까지 사업비를 터무니없이 높여 사업성을 떨어뜨렸으며, 조합의 계약사항을 면밀하게 점검한 결과 곳곳에서 시공사와의 계약이 불합리한 것으로 드러났다고 밝혔다.

 

이러한 문제점을 해결하기 위해 지난 19일 오후 2시 비대위의 요청으로 동대문구청 지하3층 상황실에서 토론회를 가졌다. 참가 인원은 비대위측 5명과 조합장과 이사, 시행사, 정비사업관리업체 관계자 등 5명은 구청 담당직원의 중재로 비공개 토론회를 가졌다.

 

이날 3시간이 넘는 난상토론을 펼쳤으나, 쌍방은 각자의 주장만 내세웠을 뿐 접점은 찾지 못하고 서로 이견만 확인했다. 다만, 일부 항목에 대해 정비업체측이 비용을 과다 책정했음을 시인했다고 전했다.

 

비대위 정금식 씨는 관리처분계획 안내책을 확인한 결과 잘못된 부분을 발견하여 이를 확인하고 바로잡기 위해 자원봉사팀을 만들었다면서, 현 집행부에 내실 있는 예산운영을 기대하기 어려워 사업비 등 잘못된 부분을 밝힐 계획이라고 말했다. 다수의 조합원들은 분양가 상승으로 이어지는 사업비 문제는 수정이 불가피하다는 입장이다.

 

▲ 이문1주택재개발조합 임원 등 재개발조합 관계자와 재산지킴위는 지난 19일 동대문구청에서 사업비 문제를 둘러싸고 토론회를 개최했다.     © 임창용 기자

 

조합의 사업비 과대책정 근거 제시

비대위는 이날 오후 7시부터 토론회에 함께 참석했던 ()저스티스파트너스의 김상윤 대표를 초청해 조합원 160여명을 대상으로 사업비 내역을 분석하고 질의응답을 받는 설명회를 가졌다. 김 대표는 조합 집행부의 잘못을 조목조목 지적하고, 사업비를 낮출 수 있는 방안을 제시했다.

 

우선 조합이 제시한 관리처분계획 안내책자에는 도정법 4815호에 대한 사항만을 등재했고 나머지 자료는 없다. 따라서 조합원은 자신의 재산에 대한 평가를 알 수가 없다. 확인할 수 있는 3, 4호를 제시하지 않았다. 이에 대해 조합측은 개인정보라는 이유로 해명했지만, 이는 개인정보 사항이 아닌 것으로 드러났다.

 

조사측량비용 22억원, 설계비 69억원, 감리비 133억원으로 책정됐다. 하지만 국토부의 감리 표준요율은 감리비가 설계비보다 훨씬 저렴하다. 이곳의 경우 감리비를 설계비 보다 2배 이상 높게 책정해 문제가 있다는 지적이다. 감리는 몇 사람만을 필요로 하기 때문에 큰 비용이 소요되지 않다는 견해다. 하지만 감리업체는 구청에서 선정한다. 문제는 구청이 정비사업관리업체에서 요청한 금액대로 감리금액을 정하고 있다. 서울의 관리업체는 전직 서울시 직원이 근무하고 있어 조합원 피해로 이어지고 있다.

 

이주비 이자 190억원을 책정했다. 이는 대출받은 조합원과 그렇지 않은 조합원 모두 균등하게 이자를 부과하는 금액이다. 크게 잘못이다. 대출받지 않은 조합원에게도 이자를 부담하는 꼴이다. 대출금액에 상관없이 동일하게 이자를 부과하고 있다. 이로 인해서 재산 평가액 2,600억원 중 이주비 이자 190억원은 7~8%의 비례율 하락 요인이 된다.

 

철거비 1586천만원 책정, 철거비 1458773만여원에 부가세 별도로 했다. 하지만 철거비는 비과세이다. 이 지역은 건축면적 164,610m², 토지면적 144,924m²로 나타났다. 이는 땅 면적보다 건물의 면적이 많은 것으로 크게 잘못됐다. 이러한 자료를 조합원들에게 제공하지 않아 알 수가 없는 상태이다. 확인결과 건물 면적은 123,281.04m² 드러났다. 이렇게 속인 금액이 36억여원 정도다. 여기에 부가세까지 넣어 40여억원 정도 추가했다. 문제는 관리처분도 안된 상태에서 철거도 하지 않은 상태에서 2010년부터 철거비용의 이자를 선 지급하고 있는 꼴이다.

 

이설비 336700만원 책정, 조합은 잔존가치철거보상비로 해명했다. 대부분 조합은 철거비 중 이설비 명목으로 추가하는 경향이 있다.

 

국공유지 시행자불하대금 811억원 책정, 하지만 서울시의 도심재개발사업조례시행규칙 18호의 용도폐지 되는 기반시설과 19호인 새로이 신고된 기반시설이 있다. 새로이 신설될 경우 기존 폐지되는 곳에서 주는 것으로 되어있다. 따라서 비용이 발생할 수 없는 사항이다. 또한 조합의 국공유지 처분내역에 따르면, 조합매수 680억원, 조합원 매수 16억원 등 730억원으로 표기했다. 결국 조합의 자료에 의하면 차액 81억원 발생한다. 이 금액만큼 환급 받아야 한다. 김 대표는 이문1구역은 도시정비촉진을위한특별법에 의거하여 도로는 지방자치단체에서 설치하도록 되어있다, 도로비용 600여억원은 소송들을 통해 돌려받을 수 있다고 말했다.

 

토지 및 건축물 손실보상비, 영업 손실 보상비, 주거이전비 등 현금청산비용으로 1220억원 책정됐다. 이에 대해 조합원이 이의제기하자 정비업체는 많이 책정했음을 시인했다고 전했다. 문제는 합당한 금액인지 확인이 필요하다.

 

범죄예방비용 7억원책정, 조합은 시공사와 범죄예방에 대한 예산을 계약서에 넣었다. 잘못된 계약이다. 토론회에서 조합측은 삭감하겠다는 뜻을 전했다. 조합이 CCTV를 임대하여 사용하면 10여만원의 비용도 들지 않는다. 범죄예방은 경찰의 몫이다. 비용이 발생할 수 없는 부분이다.

 

이주관리사업비 10억원책정, 이는 삭제되어야 한다.

 

이자대여 등 금융비용 519억원 책정, 시공사와 도급계약은 민법664조의 의해 공사 완성을 목적으로 하는 계약이다. 동법665조에 대금결재는 공사 완성과 동시에 대금 지금의무가 발생하는 것으로 되어있다. 다만, 대형건설 공사는 기성율에 따라 지급한다. 10% 공사 완료시 10% 지급하는 형태이다. 하지만 조합은 공사비의 상환에 있어 입금된 조합의 수입금을 전체 공사비에 달할 때까지 입금액 전액을 공사비에 우선 충당한다라고 명시했다. 전체사업비 9750억원 중, 공사비 5475억원을 우선 지급하는 형태이다. 결국 입금된 금액은 공사비로 선 지급되고, 조합원은 이자를 부담해야하는 처지이다. 결국 이자가 519억원에 달한다. 이는 비례율 20%에 영향을 미치는 수치다. 김 대표는 이자부담이 전혀 발생하지 않는 조합이 많다며, 불합리한 계약이라고 지적했다.

예비비 379억원 책정, 전혀 필요 없는 예산이다. 30억원이면 충분하다. 이로 인해 비례율 15% 영향을 받는다.

 

총회비 37억원 책정, 오에스를 사용하지 않고 전자투표하면 비용 절감 가능하다.

 

김 대표는 설명회를 마치며, 자신이 도움을 줄 수는 있으나, 조합의 주인은 조합원이라는 점을 상기 시키면서, 결국 조합원 스스로 법률이 정한 범위 내에서 해결하는 길 밖에 없다고 밝혔다.

 

▲ 재산지킴이가 주최한 조합 집행부의 사업비 과대책정에 대한 설명회에 조합원 160여명이 참석했다.     © 임창용 기자

 

조합장, 비대위 주장은 비현실적-옳은 것은 반영

이에 대해 김종헌 조합장은, 국공유지 매입비용과 관련해서 사업승인 받을 때부터 과다한 기부채납 문제로 현재 투쟁하고 있는 상태라고 말했다. 당장 찾을 수 있다면 조합원에게 이득이 되겠지만, 현재 서울시 조례가 없기 때문에 일단은 사업승인을 내고 나중에 찾는 것으로 진행하고 있다고 전했다. 또한 예비비는 사용하지 않으면 사업비 예산에서 삭감될 것으로 전망했다.

 

금융 이자부분에 대해서는 시공사와 도급계약서를 작성했지만, 조합원이 사업비를 일시에 입금하지 않고 사용해야할 비용이 많기 때문에 비대위의 주장은 현실적이지 않다고 말했다. 하지만 논의할 여지가 있다고 전했다.

 

철거비 문제와 관련, 수없이 실측을 했다면서, 철거계약서를 이사, 대의원들에게 연구과제로 제시하기도 했고, 이미 법원에서 무혐의로 끝난 상황이라고 강조했다. , 공가 70여채를 관리하는 등, 비용 발생 부분을 간과하는 것 같다고 말했다.

 

토지면적을 잘못 산출한 것과 관련해서, 실측까지 마친 상태이라고 밝히고, 법원에서 혐의 없음으로 결정 났다고 말했다.

 

김 조합장은 재산지킴이의 주장이 옳다면 반영할 여지는 있다고 말했다. , 공람이 이루어진 부문에 대해 변경총회를 열어 충족할 수 있는 길로 가도록 하겠다고 밝히고, 타당성에 맞는 것은 수용할 수 있다는 뜻을 전했다.

 

이어 사업계획과 관련해서, 관리처분 접수 이후, 3월 중에 승인 완료, 4월경 은행과 금융계약 체결, 5~6월말까지 이주 마무리, 12월과 내년 1, 2월중에 철거할 예정이라고 전했다.

  

조합원의 입장에서 볼 때 사업비 분담금이 커져 분양가 상승으로 이어진다면 비판이 제기 될 수밖에 없다. 조합원의 피해를 줄이려면 사업비용을 원점에서 꼼꼼하게 짚고 넘어가야 한다는 조합원의 목소리에 조합장과 임원은 귀 기울여 전향적인 자세로 임해야 한다사업비 문제는 정비업체, 시공사측과 협상을 통한 수정이 불가피할 것으로 예상된다.

 

주택재건축조합의 사업비 과다책정은 구조적 문제

각종 비리와 이권이 개입된 주택재건축조합의 실체를 파악하기 위해 우선 조합의 잘못된 관행과 메커니즘을 살펴봐야한다. 조합 비리의 사슬은 부패한 조합 집행부, 정비사업관리업체, 이들이 고용한 오에스업체, 비리를 묵인하고 인허가권을 행사하는 관할관청도 조합이 사업비를 부풀리는데 한 몫하고 있다. 이러한 조합의 비리는 김상윤 저() ‘죽은 조합원 살리기에서 그 내막을 낱낱이 파헤치고 있다.

 

최초 정비사업조합은 설립 시 재개발사업의 이익이 큰 것처럼 포장한다. 하지만 구체적이 실행단계를 거치면서 사업비는 대폭 인상된다. 사업비 인상요인은 조합원에게 추가 분담금이란 명목으로 떠넘긴다. 정비사업조합은 조합원에게 사업비의 구체적인 내용을 공개하지 않는다. 재건축 추진에 있어 조합원은 조합설립동의서, 사업시행계획서를 거쳐 관리처분계획서 단계와 도달했을 때 사업비의 증액이 부풀려져 있다는 사실을 알게 되는 구조이다. 하지만, 이때는 재검토가 불가능한 단계에 진입한 상태이다. 조합 총회를 통해 사업의 승인을 득한 이후이기 때문이다.

 

이때 조합 집행부와 시공사와의 관계도 투명하지 못하다. 시공사는 조합의 허위 사업비 내막을 알고도 조합에 돈을 빌려준다. 이러한 시행사의 대출금은 조합운영에 막대한 역할을 하고 이 돈은 조합 임원을 통해 조합원을 통제하는 수단으로 이용된다.

 

조합에서 공사비 다음으로 철거비에 많은 비용이 소요된다. 철거업체를 시공사와 계약하면 최저 단가로 계약이 가능하다. 하지만, 조합과 직접 체결할 경우 부풀려진 계약으로 뇌물이 오고간다. 이때 사업비를 시공사에서 차입하여 이자부담은 조합원에게 전가되며 사업비 증가의 원인이 된다. 통상 철거 도급금액의 10%를 조합임원에게 뇌물로 바치는 관행이 정착되어 있다. 문제는 철거업체 선정 시 대부분 이미 정해진 업체 선정이후 총회를 거쳐 조합원은 찬·반 여부를 결정하게 된다. 이때 조합원의 권리행사는 형식적이며, 조합장과 조합의 영향력 있는 조합임원이 업체를 선정하는 구조이다. 철거업체는 철거 면적을 부풀려 정확한 계산을 산정하기 어렵게 만든다. , 철거비에서 수도관, 가스관, 전기 철거 등에 대해 별도로 분리철거계약을 맺어 이중으로 청구한다. 이는 사업비의 과다책정 사실을 감추기 위함이다.

 

철거 시 건축물에서 나온 고철로 인한 비리도 발생한다. 철거된 고철은 매각하여 사업비에서 공제해야 된다. 대부분 시공사와의 계약서에 철거 시에 발생하는 부산물이나 재활용품은 조합에 귀속한다고 되어 있다. 하지만 대부분 고철은 매각하지 않고 철거업체가 가져간다. 고철을 무상 처리하여 조합원에게 금전적 피해를 입히는 것이다.

 

이렇듯 허위 사업비를 집행한 조합원 임원의 불법행위에 대해 민·형사적 책임을 물어야 한다. 그에 앞서 재건축 조합 비리의 1차적 원인은 조합원의 무관심에서 찾을 수 있다. 다음으로 조합의 임원과 시공사의 결탁, 그리고 오에스 문제가 있다. 조합에서 오에스를 고용하여 서면질의서를 위조하는 행위를 막지 못하면 비리를 막지 못한다. 결국, 내 재산은 스스로 지키겠다는 강력한 의지로 조합의 운영에 관심을 갖고 참여하여 완공 시까지 관망자가 아닌 감시자의 자세가 필요하다.

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